Introducción 

El mundo de los alojamientos urbanos es un mundo fascinante, en constante evolución, y este dinamismo es mayor aún si cabe en el modelo de rentals, un modelo que va mucho más allá de propiedades individuales anunciadas en canales como AIRBNB o Booking.com, que como veremos está ganando más y más adeptos en otros segmentos como por ejemplo el corporativo.

Dicha evolución puede observarse claramente en distintas áreas como son el crecimiento en la oferta de rentals en los últimos años, la ampliación de los canales de distribución, o la aparición de nuevos modelos de negocios entre otros.

El panorama de los rentals urbanos varía evidentemente según el país o mercado en particular, en este artículo nos enfocaremos en el modelo Británico, del cual creo que se pueden tomar ideas muy interesantes para implementar en el mercado Español. 

Más concretamente, nos enfocaremos en uno de los tipos de alojamiento urbanos cuya popularidad ha crecido más en los últimos años, y que ha demostrado una gran resiliencia durante la pandemia, como son los llamados “Serviced Apartments”.

Dentro de este tipo de alojamiento, encontramos varios modelos de alquiler y de producto en sí, que nos permiten diversificar sus objetivos y atraer a distintos tipos de clientes.

Veamos cuáles son algunos de los alojamientos que podemos encontrar en los Serviced Apartments.

Tipos de serviced apartments

APARTAHOTELES

• Ideales para uso de 1-30 noches. 
• Tienen licencia para uso hotelero/de estancias cortas. 
• Sin duda es el modelo que ha demostrado más crecimiento en los últimos años. 
• Combinan el espacio de los Serviced Apartments con los servicios que se pueden encontrar en un hotel ( Recepción 24 horas, gimnasio, restaurante, o espacios de coworking entre otros ).
• Tienden a ser propiedades con alto número de inventario.
• Propiedades con diseños modernos y elegantes y con tecnología altamente avanzada.
• Interesantes para clientes corporativos en viajes de negocios cortos, para nómadas digitales o que trabajen remotamente temporalmente, o para clientes de placer visitando atracciones turísticas o eventos deportivos/musicales.
• Políticas de cancelación relativamente flexibles.
• Marcos relevance’s: Locke ( Edyn ), Wilde ( Staycity ), Room2.
• Hándicaps: Algo menos espaciosos que los Serviced Apartment regulares, más caros para estancias largas que los Serviced Apartments o Alojamientos Residenciales, y servicios de lavandería más limitados entre otros.

SERVICED APARTMENTS- MODELO CLÁSICO

• Ideales para estancias de 7-90 noches, pero también populares de 90-180 noches.
• Tienen Licencia para uso hotelero/ de estancias cortas.
• Apartamentos muy espaciosos e incluyen apartamentos de varias habitaciones.
• Descuentos graduales para largas estancias.
• Modelos de diseño más clásico en general.
• Algunos de ellos tienen recepción ( no necesariamente 24 horas ).
• Incluyen algunos servicios como limpieza semanal, o mantenimiento entre otros.
• Ideales para clientes corporativos de proyectos de duración intermedia, compañías de reubicación o clientes de placer que busquen mayor seguridad e independencia tras la pandemia.
• Marcas Relevantes: Edyn, Native, Frasers Hospitality, StayCity.
• Hándicaps: No ofrecen todos los servicios que se pueden encontrar en un apartahotel, algunos de ellos no tienen recepción, el personal en general es más limitado, las políticas de cancelación suelen ser mas restrictivas que en los apartahoteles.

APARTAMENTOS INDIVIDUALES ( COMPLEJO RESIDENCIAL)

• Ideales para estancias de 90+ días. 
• Tienen licencia de uso residencial que requiere una estancia mínima.
• Modelo más económico para largas estancias.
• Apartamentos espaciosos y con más independencia y privacidad que los otros modelos.
• El diseño y la capacidad del complejo varía según la propiedad.
• Suelen incluir servicio de mantenimiento, pero limitados servicios adicionales
• Ideales para clientes corporativos trabajando en largos proyectos, compañías de reubicación, o clientes que desean utilizarlo con uso puramente residencial.
• Hándicaps: Es necesario firmar un contrato de alquiler que incluye el pago de un depósito, no suelen tener personal en la propiedad, las políticas de cancelación son más restrictivas y suele haber una estancia mínima requerida.

Los Serviced Apartments son especialmente populares en las grandes ciudades europeas, como París, Londres o Múnich entre otras, y la situación geográfica de las propiedades suele ser en general muy céntrica y por ende atractiva para los clientes. 

El COVID-19 ha traído mucha incertidumbre a la industria hotelera en general provocando un vuelco, no sólo en la actividad y relevancia de los distintos segmentos de mercado, sino también en la lista de prioridades de nuestros clientes. 

Factores como la seguridad, los protocolos sanitarios, o el espacio y la comodidad, han pasado a la cabeza de la lista de prioridades, por encima de factores como el precio, o la calidad del producto en sí, que antes eran más relevantes. Por todo ello, es fácil entender que un modelo que ofrece todos esos servicios, como son los rentals urbanos en general, o los Serviced Apartments en particular, haya sido uno de los modelos que mejor ha resistido durante la pandemia.

Las restricciones de viaje impuestas por los gobiernos y el boom del teletrabajo, han provocado un drástico descenso del segmento corporativo, especialmente el internacional, pero han provocado al mismo tiempo un cambio en los patrones de comportamiento de dicho cliente, el cual aunque viaje menos, ahora lo hace por espacios más prolongados de tiempo, identificando los alojamientos de larga estancia como los más apropiados para sus necesidades, provocando que muchas empresas decidan cambiar sus alojamientos habituales y reserven apartamentos en lugar de un hotel para sus empleados. En general podemos afirmar que, sin duda, el segmento de Extended Stay/ Long Stay ha sido el más buscado por la mayoría de compañías hoteleras, para reemplazar el espacio dejado por el segmento corporativo de negocios más cortos.

Los hoteles, especialmente los de lujo, han sido los modelos de alojamiento más afectados por el descenso de dicho segmento corporativo, creando una interesante evolución tanto en el modelo de negocio de los hoteles como en el de los Serviced Apartments, provocando que ambos converjan en un punto casi intermedio. Por un lado, los hoteles incentivando paquetes de larga estancia desde donde teletrabajar con más comodidad, y por otros los Serviced Apartments, buscando ofrecer más servicios adicionales al espacio ya existente, para poder competir con las necesidades tanto tecnológicas como de experiencias, que los nómadas digitales de hoy en día van buscando.

En ese sentido, ha sido interesante observar cómo muchos de los Serviced Apartments han incorporado el modelo de “Coliving y Coworking” a sus modelos de negocio, identificando la importancia no solo de la tecnología en sí, sino del bienestar físico y mental de los clientes como una de sus grandes prioridades, añadiendo todo tiempo de eventos y actividades entre miembros de su comunidad para que puedan socializar, y vivir la experiencia como “una persona local”. Ejemplos de marcas que se han posicionado fuertemente en este sentido son “STAY”, “The Collective”, o “Locke ( del grupo EDYN )”.

En este artículo simplemente deseo compartir una pequeña introducción al modelo de los Serviced Apartments, por lo que no entraremos en muchos detalles, pero aquí adjunto algunos datos interesantes que nos ayudarán aún más si cabe a entender el porqué del boom de este modelo de negocio.

Datos interesantes

–       El crecimiento en Serviced Apartments y en alojamientos hoteleros de “Extended Stay” ha acelerado con fuerza, creciendo un 24% en número de unidades en los últimos 2 años ( comparado con solo un 10.5% en los dos años anteriores )

–       Durante la pandemia los inversores han identificado a los Serviced Apartments como un modelo hotelero rentable donde invertir, superando por primera vez al modelo hotelero, motivado en cierto modo por la aparición de nuevas e innovadoras marcas de serviced apartments y la adición del concepto de coliving y coworking a los modelos originales.

–       El 67% de los clientes corporativos, han incluido a alojamientos de Serviced Apartments cómo opciones en su programas de alojamiento para viajes de negocio.

–       En término de continentes, África muestra el mayor crecimiento con un 45% de nuevos destinos, y 36% de unidades adicionales. Le sigue Asia con un crecimiento del 33% en nuevos destinos, y el 40% en nuevas unidades, y después Europa con un 36% de nuevos destinos, y un 25% de nuevas unidades. El crecimiento en Asia es debido sobre todo al crecimiento del grupo Ascott ( principalmente en China), mientras que en Europa es debido especialmente al crecimiento en 3 mercados específicos como son el Reino Unido, Francia y Alemania.

Conclusión

Como hemos podido ver el modelo de los Serviced Apartments es un modelo en constante evolución, y durante la pandemia hemos podido comprobar no solo lo resistente que es esta industria sino su habilidad para evolucionar y adaptarse a la “nueva normalidad”, lo que le ha permitido competir con las grandes cadenas hoteleras ganando adeptos día a día tanto en el segmento corporativo como en el de placer.

La incorporación de tecnología avanzada y personalizada, le ha permitido entender mejor las necesidades de sus clientes para poder personalizar sus ofertas y optimizar tanto el Revenue Management, como las estrategias de distribución. 

Además es evidente que uno de los factores que nos ha afectado en mayor manera durante la pandemia ha sido el limitado contacto con nuestros familiares y amigos, por lo que las predicciones indican que los viajes en familia o en grupo se incrementarán mucho una vez se empiecen a relajar las restricciones gubernamentales, para ello los Serviced Apartments, que cuentan con propiedades muy espaciosas y apartamentos con mayor capacidad, son sin duda ideales, por lo que el futuro se presenta muy alentador.

Resumiendo, como miembro activo y alto conocedor de esta comunidad de Serviced Apartments, creo firmemente que lo que hemos visto es solo la punta del iceberg y lo mejor está aún por llegar… puede que el presente sea algo incierto, pero no lo dudéis, el futuro de este sector es sin duda ¡prometedor! 

Si queréis saber más sobre este apasionante sector, no os perdáis mi lección gratuita Rentals Urbanos: Ecosistema de distribución de los Serviced Apartments de la plataforma Hotel Marketing School. 

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